周某诉白某买卖合同纠纷案

发布日期： 2017-01-18        点击量：  1339

【案情简介】

2006年底，经中间人马某介绍，本案申请人周某与被申请人白某签订房屋买卖合同。周某购买白某位于任城区常青路派出所的房改房一套，合同约定白某于2007年5月15日前交付房屋，白某在取得房屋的产权证及土地使用证后一个月内协助周某办理房屋产权过户登记手续。周某依约向白某交纳了购房款，白某于2007年将房屋交付周某。涉案房屋的《所有权证书》于2010年9月19日办理完毕，《土地使用权证书》于2012年2月28日办理完毕，该房屋登记在白某与其妻子王某名下。

此后，常青派出所片区涉及房屋拆迁问题，白某的妻子王某反对为周某办理房屋变更登记手续，白某意识到自己卖出的房屋登记在自己和妻子王某名下，可以妻子不知情为由否认合同效力。于是，在拆迁利益的诱使下，白某萌生了毁约的想法。周某多次催促白某办理房屋所有权变更登记手续未果，于2016年3月将白某诉至济宁仲裁委员会，要求确认房屋买卖合同有效，同时要求白某继续履行合同，协助周某办理房屋产权过户登记。

【承办过程】

本案是常见的房屋买卖合同纠纷，关于买卖合同的效力，仲裁委可能会依据房屋为夫妻共同财产，王某不知情且不对签订合同进行追认，认定合同无效。根据对案件的综合分析，本律师最终接受了申请人周某的委托。

接受委托后，本律师仔细审查了双方签订的房屋买卖合同，并到济宁市房产交易中心调取了涉案房屋的档案，档案显示房屋登记在白某与其妻子王某名下。针对该情况，经过不懈努力，本律师争取到了当时签订房屋买卖合同的中间人马某的同意，马某愿意出庭作证，证明交易的经过及真实情况。通过与委托人周某的进一步沟通及调查取证，我们了解到房屋于2007年交付周某使用后，至今已近十年，白某与王某从未提出过异议。本律师从这一点出发寻找到了案件突破口。

【代理意见】

2016年4月21日，案件在济宁仲裁委员会开庭审理，经过庭审调查，围绕庭审调查的焦点问题，我们提出以下代理意见：

     一、双方签订的房屋买卖合同的意思表示真实，合同有效。

申请人依照约定向被申请人支付对价，履行了付款义务，被申请人也于2007年将争议房屋交付申请人，申请人从此居住、使用该房屋至今，申请人与被申请人签订的买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的民事合同。

依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，《买卖合同》效力不受争议房屋产权是否登记之影响。《买卖合同》签订时，即使被申请人白某与王某是夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，本案《买卖合同》虽系周某与白某签订，但周某已居住近十年，期间，王某从未对该房屋的权益提出异议，因此，周某有理由相信白某出售房屋的行为系其夫妻双方共同意思表示。

二、被申请人应当继续履行合同，协助申请人办理房屋产权过户登记手续。

依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，是指违反效力性强制规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项分别关于共有房地产未经其他共有人书面同意的，及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规定，不是效力性强制规定，故《买卖合同》之效力不因上述规定受到影响。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定及涉案《买卖合同》之约定，虽然申请人周某尚非争议房屋的登记所有权人，但出卖人对买受人负有转移买卖标的物所有权之义务，所以被申请人有义务继续履行合同，协助申请人办理房屋过户登记手续。

综上所述，买卖合同系双方的真实意思表示，申请人已交付全部房款并居住至今，买卖合同有效，被申请人应当协助申请人办理房屋产权过户登记手续。

【裁判结果】

经过本律师的不懈努力，济宁仲裁委员会最终作出了有利于周某的裁决，该委认为：依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，涉案房屋由白某于2007年4月26日出售给周某，由周某实际控制至今，期间白某与王某均未提出异议。因此，周某与白某签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，该房屋买卖合同为有效合同，周某按照合同的约定履行了自己的义务，白某未按合同约定协助周某办理房屋产权过户登记手续，构成违约。故周某主张白某协助办理房屋产权过户登记手续的仲裁请求，仲裁庭予以支持。

至此，本案胜诉，周某的权益得到了维护。

【简要点评】

    本案涉及房屋买卖合同的效力问题，出卖人企图利用共有人不知情推翻合同效力，实现将来的拆迁利益，承办人利用法律知识维护了当事人的合法权益。在这里需要提醒注意的是，在签订房屋买卖合同时，买受人一定要注意审查出卖人是否为合法所有权人，是否具有出卖资格等问题，避免不必要的纠纷。